Najczęstsze pytania o sprzedaż nieruchomości

Zaczynamy od rozmowy i bezpłatnego spotkania, potem ustalamy strategię i przygotowuję ofertę z pełnym marketingiem. Następnie prowadzę prezentacje i negocjacje, organizuję dokumenty i pomagam przy akcie notarialnym oraz przekazaniu nieruchomości. Szczegóły krok po kroku →

To zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji, stanu i ceny. Mieszkania gotowe do zamieszkania w popularnych lokalizacjach sprzedają się zwykle najszybciej, domy i działki potrzebują więcej czasu. Realny termin dla Państwa nieruchomości omawiamy na pierwszym spotkaniu.

W moich sprzedażach różnica między ceną ofertową a transakcyjną często wynosi mniej niż 5%. Wpływ na to mają trafnie ustalona cena wyjściowa i dobra prezentacja, a w negocjacjach jestem mediatorem dbającym o interes obu stron.

Tak, jeśli współpracują Państwo z profesjonalistą. Należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy szukając pomocy przy realizacji transakcji za kilkaset tysięcy czy kilka milionów złotych warto ryzykować. Jestem licencjonowanym pośrednikiem (licencja nr 29749), a we współpracy z biurem Bracia Sadurscy na wielu etapach dbamy o bezpieczeństwo transakcji. Biuro nieruchomości musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Współpracę opieramy na pisemnej umowie pośrednictwa, a stan prawny nieruchomości weryfikuję na kilku etapach.

Oczywiście. Trzeba jednak samodzielnie zadbać o wycenę, zdjęcia, ogłoszenia, odbieranie telefonów, prezentacje, negocjacje, dokumenty i bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik zdejmuje te obowiązki i często pomaga uzyskać lepszą cenę oraz uniknąć kosztownych błędów. W takim przypadku nie ma się pewności, kto pojawia się w nieruchomości.

Sam nie udzielam porad kredytowych, ale przekazuję kontakt do sprawdzonych doradców kredytowych. Kupujący z gotową decyzją kredytową to krótsza i pewniejsza transakcja dla sprzedającego.

Tak, i to kilkukrotnie: przy przyjęciu nieruchomości do sprzedaży, przy tworzeniu oferty, przy kompletowaniu dokumentów i przy przygotowaniu dokumentów dla kancelarii notarialnej. Dzięki temu ewentualne przeszkody wychodzą na jaw wcześnie.

Organizuję je ja, we współpracy z Państwem. Niektóre dokumenty może uzyskać tylko właściciel, wtedy podpowiadam, gdzie i jak je zdobyć.

Zwykle są to m.in. dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (np. akt notarialny lub postanowienie o nabyciu spadku), numer księgi wieczystej, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości oraz świadectwo charakterystyki energetycznej. Przy domach i działkach dochodzą m.in. wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz informacja o planie miejscowym. Pełną listę ustalamy indywidualnie w zależności od przypadku.

Tak. Wystarczy numer księgi wieczystej, by bezpłatnie przejrzeć jej treść w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl.

Potrzebne jest przede wszystkim postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Pomagam ustalić, czego potrzebujemy.

Umowa rezerwacyjna na rynku wtórnym zwykle tylko na krótko wstrzymuje sprzedaż na rzecz konkretnego kupującego, np. na czas uzyskania wstępnej decyzji kredytowej. Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy sprzedaży na ustalonych warunkach. Zawarta w formie aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem.

Zaliczka zawsze podlega zwrotowi, jeśli do transakcji nie dojdzie. Zadatek mocniej zabezpiecza strony: jeśli kupujący wycofa się z własnej winy, sprzedający może go zatrzymać, a jeśli wycofa się sprzedający, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Pomagam dobrać i zaproponować takie zabezpieczenia w zależności od konkretnej sytuacji.

To przepis, który pozwala w akcie notarialnym złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jeśli dłużnik, np. kupujący, nie zapłaci w terminie, wierzyciel może po uzyskaniu klauzuli wykonalności skierować sprawę do komornika bez długiego procesu sądowego.

To szczególna forma najmu mieszkania przez osobę fizyczną, która chroni właściciela przed nieuczciwym najemcą. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu oraz wskazuje lokal, do którego może się wyprowadzić. Umowę trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Jeśli wpłacił zadatek, a wycofuje się z własnej winy, zadatek zostaje u Państwa. Gdy umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego, można też domagać się w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego dobrze przygotowana umowa przedwstępna to podstawa bezpieczeństwa.

Wszystko, o czym wie. Sprzedający odpowiada wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady, a zatajenie znanej wady może skończyć się roszczeniami nawet po akcie. Ujawnione wady wpisujemy do umowy – to chroni przede wszystkim Państwa.

Przy zakupie za gotówkę najczęściej przelewem w dniu aktu albo przez depozyt notarialny. Gdy kupujący ma kredyt, bank wypłaca pieniądze zwykle w ciągu kilku dni po akcie. Kupujący poddaje się wtedy w akcie egzekucji, więc są Państwo zabezpieczeni.

Podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu płaci się, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Sprzedaż trzeba wtedy wykazać w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku. Z podatku może zwolnić przeznaczenie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Zasady tej ulgi są obecnie zmieniane, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Jeśli sprzedają Państwo nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją Państwo otrzymali, co do zasady pojawia się 19% podatek dochodowy. Darowizna podlega też odrębnym zasadom podatku od spadków i darowizn, a najbliższa rodzina może być z niego zwolniona po zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego. Szczegóły warto omówić z doradcą podatkowym.

Podatek od czynności cywilnoprawnych na rynku wtórnym płaci kupujący, a pobiera go notariusz. Stawka wynosi zwykle 2% wartości nieruchomości. Osoba kupująca pierwsze mieszkanie lub dom może być z niego zwolniona, a przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania stawka może wynieść 6%.

Po stronie sprzedającego są zwykle: wynagrodzenie pośrednika, w przypadku współpracy ze mną płatne po sprzedaży, koszty dokumentów (np. świadectwa charakterystyki energetycznej i zaświadczeń) oraz ewentualnie podatek dochodowy. Taksę notarialną i PCC zwyczajowo ponosi kupujący. Jeśli na nieruchomości jest kredyt hipoteczny, dochodzą formalności związane z jego spłatą i wykreśleniem hipoteki.

Przekazanie lokalu z protokołem i stanami liczników, rozliczenie ze wspólnotą lub spółdzielnią, zmiana umów na media i ewentualne wymeldowanie. Jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, do 30 kwietnia następnego roku składają Państwo PIT-39. Pomagam przejść przez całą tę listę.

To dokument, który pokazuje zapotrzebowanie budynku lub mieszkania na energię. Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający oraz wynajmujący ma obowiązek przekazać je kupującemu przy sprzedaży, a za jego brak grozi grzywna. Świadectwo sporządza osoba uprawniona, wpisana do centralnego rejestru, i jest ono ważne przez 10 lat.

Tak. Sam go nie wykonuję, ale przekazuję kontakt do sprawdzonych specjalistów i pilnuję, by świadectwo było gotowe przed aktem notarialnym.

To przygotowanie nieruchomości do zdjęć i prezentacji tak, by kupujący łatwiej wyobrazili sobie w niej swoje życie. Obejmuje m.in. uporządkowanie, drobne naprawy, odświeżenie i dobór dodatków. Dobrze przeprowadzony home staging przyciąga więcej zapytań i może skrócić czas sprzedaży.

Najlepiej sprawdzają się neutralne kolory: złamana biel, biel. Optycznie powiększają i rozjaśniają wnętrze. Pozwalają kupującym wyobrazić sobie własną aranżację. Intensywne kolory lepiej zostawić nowym właścicielom.

Każde ma swoje zalety. Mieszkanie od dewelopera jest nowe, ale często trzeba czekać na odbiór i ponieść koszty wykończenia. Mieszkanie z rynku wtórnego jest zwykle dostępne od razu, w ugruntowanej okolicy, z infrastrukturą i znanymi sąsiadami, a jego stan można ocenić na miejscu.

Tak. Obywatele Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii kupują nieruchomości na takich samych zasadach jak Polacy. Pozostali cudzoziemcy co do zasady mogą bez zezwolenia kupić samodzielny lokal mieszkalny, ale zakup domu czy działki wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zakup bez wymaganego zezwolenia jest nieważny, dlatego weryfikuję to przed transakcją.

Opieram się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w okolicy, a nie tylko na cenach z ogłoszeń, które bywają zawyżone. Biorę pod uwagę stan, piętro, układ, otoczenie i aktualną konkurencję. Analizę przedstawiam na spotkaniu, a ostateczną decyzję o cenie podejmują Państwo.

Nie. Operat szacunkowy jest potrzebny przede wszystkim bankowi kupującego, który zamawia go sam. Sprzedającemu wystarczy rzetelna analiza rynku.

Najpierw sprawdzam, czy problemem jest cena, prezentacja czy dotarcie do kupujących: ile osób ogląda ofertę, ile dzwoni, co mówią po prezentacji. Często wystarczy zmienić zdjęcia, opis albo kolejność zalet. Dopiero gdy to nie pomaga, rozmawiamy o cenie.

Nie. Najpierw potrzebne jest stwierdzenie nabycia spadku w sądzie albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Najbliższa rodzina, żeby nie płacić podatku od spadku, powinna zgłosić nabycie do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Przy sprzedaży spadkowego mieszkania pięć lat liczy się od końca roku, w którym nabył je spadkodawca.

Tak, udział we współwłasności można sprzedać samodzielnie. Kupujących na sam udział jest jednak niewielu i płacą zwykle mniej, dlatego najpierw warto porozmawiać o wspólnej sprzedaży całości.

Mieszkanie należące do wspólności majątkowej sprzedają oboje małżonkowie, także przed podziałem majątku. Sposób podziału pieniędzy można ustalić między sobą albo w późniejszym podziale majątku. Wiem, że to trudny czas, dlatego staram się, żeby sama sprzedaż była jak najmniej obciążająca.

Tak. Można udzielić pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego – w polskim konsulacie albo u zagranicznego notariusza z apostille. Większość spraw załatwiamy wtedy zdalnie, a Państwa obecność nie jest potrzebna przy akcie.